孙宏斌称融创有钱! 投行人士:套未来的钱有风险

发布时间:2019-03-04 09:02:20
孙宏斌称融创有钱! 投行人士:套未来的钱有风险

  昨日(7月18日)10:46,受"多家商业银行排查对融创中国授信业务"消息的影响,融创中国(01918,HK)股价一度下跌13.49%。当日下午15时左右,融创中国董事局主席孙宏斌在北京丽思卡尔顿酒店一个临时搭建的"会议室"里,接受了包括《每日经济新闻》在内的多家媒体采访。

  "这就是银行的正常行为,600多亿这么大的事,如果银行和合作伙伴不排查是不对的,这是职责和责任。"昨日和媒体见面时,孙宏斌皱了皱眉头说:我觉得是很正常的事情,排查其实在融创与万达合作的时候就已经开始了。

  孙宏斌表示,对于融创来说,最重要的事情就是沟通。"这段时间我们也在跟银行沟通,一家一家银行的沟通,我们已经陆续沟通了一部分银行,结果是大家(银行)都特别理解,沟通的银行也表示放心,需要支持的还是会支持。接下来的两三周时间希望跟每家银行都能做一个沟通。"

  他表示,收购万达这件事对融创的现金流影响并不太大,"对我们来说是一个很好的交易,万达卖东西的话有他的逻辑,对于融创来说是一个好判断的事。600多亿的收购金额,对于融创来说也就300多亿元现金流的压力。"

  有资深投行人士则认为,融创这种"不停用未来资产来填补"的方法与其收购的逻辑相似,都是套未来的钱,只不过收购之后可以先抵押给银行套现,套出的钱填补"窟窿"。但这种做法是有风险的,若某个时点银行断供,企业就面临断粮。

  在谈及乐视时,孙宏斌称,融创与乐视未来一定会有连接,每一个房子都会放一个乐视83寸的电视,那是一个什么概念?日后我们还可以把所有内容都放进去。他还表示,"我不想干乐视网董事长,融创的买卖比乐视网大多了。"

  5月以来,融创斥资102.54亿元收购天津著名烂尾项目星耀五洲80%股权及债权;以21亿元收购重庆江北嘴国际金融中心项目60%股权;32.32亿元收购大连润德乾城的全部股权及债权。数据显示,融创的土地储备中有七成以上是通过并购获得。

  孙宏斌曾在融创中国业绩发布会上称,截至2016年底,公司账上有现金600亿元左右,而在631.7亿元收购万达集团资产包时,他表示截至2017年6月30日,公司账面有900多亿元现金。17日,在乐视网临时股东大会上,他表示"融创账上还有现金"。

  他表示,在银行信贷收紧、利率在不断提高的大背景之下,政府加强监管,并加强整顿金融机构的表外资产,防范金融危险,对于融创来说,高负债率、现金流等资金状况是一个很危险的信号,下调评级等都是在情理之中,随之而来的是发债成本将大幅提高。

  根据融创2016年年报显示,融创中国有抵押的银行借款311.78亿元,其他借贷357.32亿元,优先票据27.58亿元,资产支持证券31.71亿元。其中,有抵押的借贷额达到了728.41亿元,在无抵押借贷中,银行借款7600万元,其他借贷36.11亿元,公司债券99.21亿元,非公开发行公司境内公司债券148.16亿元。

  申万宏源研报称,截至2016年末,融创净负债率已从2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。除了费用开支大幅增长以及利润率复苏慢于预期,对融创在当前楼市调控政策环境下,仍选择高杠杆快速扩张规模带来的风险表示担忧。

  用益信托网数据显示,年初至今,融创累计发了9只信托产品,该数量是过去两年的总和还多。其中,在售信托产品3只,总涉资数十亿元。2016年11月以来,融创发行的信托项目多数投向具体项目开发建设。如果其信托项目受到严厉监管,对融创而言将意味着什么?

  募集规模最大的一只信托产品为2017年6月9日发行的至信334号融创中心项目信托,Wind数据显示,上述信托实际募集资金规模为47.05亿元,受托人为中国民生信托。中国民生信托并未披露此只信托基金流向,《每日经济新闻》记者也未能从其他渠道查阅到此只信托基金的用途。

  2016年11月18日发行的融创深圳债权投资信托实际募集资金规模也超过35亿元。Wind数据显示,上述信托实际募集资金规模为35.7亿元,受托人为大业信托,预期收益率为不高于6.3%,用于受让融创深圳对于其100%控股的孙公司莱海天/莱洋天的借款债权及惠州莱蒙水榭湾项目的后期开发建设,融创深圳到期溢价回购债权。

  此外,《每日经济新闻》记者统计显示,融创近一年发行的信托产品还有:安泉109号(融创申城资产1号)信托,发行规模10亿元,资金用于向上海融创发放信托贷款及其子公司实施的香溢花城三期住宅项目的后续开发建设及置换部分股东前期投入等;汇业42号融创杭州时代奥城项目信托,总募集资金为7.81亿元,用于收购杭州融鑫恒投资有限公司享有的对杭州融御置业有限公司5亿元债权,资金最终将用于符合监管要求的房地产项目开发建设。

  其他项目还包括安泉129号(融创杭州奥体)信托、天顺(2017)227号融创置地贷款信托和天启【2017】297号融创兴业信托贷款集合资金信托计划及上海融创1601号贷款信托等信托项目。不过,上述项目均未能通过公开渠道查询到资金最后流向。

  如果融创这一"输血"渠道受限,对融创的后续开发投资将会有什么影响?一位不愿具名的证券房地产分析师向《每日经济新闻》记者表示,"如果项目上面没有办法进行融资,那后续的开发节奏势必会受到较大的影响。没有钱嘛。"

  不过,情况也许未必如外界预计的那么糟。孙宏斌昨日表示,"银行排查的事情,据我们了解,在融创跟万达的投资并购之后,各个银行就已经开始排查。这个事情特别正常。排查很正常,我们都在一家一家的沟通,大家也都很理解。"

  而多名信托资管人士也向《每日经济新闻记者》证实,融创的信托项目被叫停是"个别信托公司的行为"。上述不愿具名的信托资管人士指出,"目前没有看到监管部门叫停融创项目的文件,目前来看只是个别行为,后续情况还有待观察。"

  在顺驰时代,孙宏斌曾提出2004年做到100亿元销售额,赶超老大万科,这使其一度成为各大开发商眼中的异类。他执掌下的顺驰在全国各大城市疯狂拿地,仅仅一年时间,就从一家地方房地产开发企业,一跃成为全国性房地产公司。

  "只会使矛"的孙宏斌2012年6月联姻绿城,以33亿元收购绿城中国9个项目。2013年上半年,融创耗资约66.76亿元,取得5宗土地,其中4宗是以收购方式拿下,这迥异于绝大部分开发商以招拍挂方式获得土地的做法。

  在2013年中,融创再次与绿城联手,以近80亿元获得上海黄浦江项目。此外,融创还以12亿元的代价获得之江宜号25%权益、以9.07亿元获得杭州之江度假村项目49%股权,以5.6亿元获得杭州望江府项目50%股权。

  有媒体曾援引业内人士的分析称,相比公开市场拿地,融创中国所采取的收购、合作模式,更有利于控制成本。而纵观融创当时的一系列收购项目,共同的特点的是项目当期就可销售,这意味着融创将可保持较强大的现金流,并极大程度地缓解自身开发资金压力。

  融创中国2014年年报显示,公司当年获取12幅土地,土地储备共计21.62百万平方米。截至2014年12月31日,公司仍集中在中国5大区域开发房地产物业,即北京、天津、上海、重庆及杭州,且在所聚焦的各个城市销售排名均位居前列,其中在天津、上海、重庆、无锡的销售金额均位居榜首。

  在当年年报中,融创中国称将继续坚持区域聚焦发展战略,巩固已经形成的优势布局:一方面继续巩固公司在京、津、沪、渝、杭的领先地位和竞争优势;另一方面,对新进入的广深区域、南京、济南、武汉等城市需求更多的发展机会;同时,公司"在新项目投资上会保持审慎,将在现金流绝对安全的前提下,同时关注公开市场和发挥本公司在并购市场的优势,通过灵活的方式继续获取价格合理的土地储备"。

  根据融创中国2016年年报的表述,公司在原有城市和新布局城市获取了大量优质土地储备,迅速完成了一线、环一线及核心城市的全国化布局。公司在"保证现金流安全的前提下","以合适的时机进入深圳、广州、佛山、东莞、郑州、厦门、青岛、南宁、昆明等城市"。截至2016年底,融创中国的布局已达44个城市,总土地储备约为72.91百万平方米。

  至2017年,融创的并购行动也仍在继续。除收购乐视网、乐视影业、乐视致新部分股权外,融创还收购了万达文旅、酒店项目及金科股份、北京链家、北京融智瑞峰、成都联创融锦、上海隆视、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。

  随着乐视网新管理架构逐渐浮出水面,乐视网贾跃亭时代宣告结束,乐视网将进入由孙宏斌、梁军、张昭组成的"三架马车"掌管的新时期。一位不愿具名的行业分析人士对《每日经济新闻》记者表示,"万达和联想都有可能是接盘者,但孙不会完全交出去,未来会是一位整合者。但未来整合乐视或将面临资金缺口、负面效应、板块间整合等超出预期的难度考验。"

  事实上,从决定投资乐视开始,孙宏斌对其规划就从未改变过。在投资前,融创进行了深度调研。最终孙宏斌给的结论是:乐视不是视频,不是影视,也不是电视公司,乐视代表了大文化大娱乐产业的方向;在易道、体育、手机等业务发展上面,孙宏斌的观点是:赶紧合作,赶紧卖掉。此后,他也不止一次在公开场合给予乐视电视、乐视影业这两块业务的认可及赞许,并将超级电视称为"变现利器"。

  同时,乐视网第二次修改2016年报,其中补充乐视智能终端科技有限公司、乐视移动智能、乐视电子商务、乐帕营销服务、乐视控股等五家关联方的坏账准备8844.39万元;更新披露的前五大客户均为关联方,乐视网与这五家公司的关联交易至少为上市公司乐视网贡献了44.56%的销售收入,合计97.97亿元。

  由资金引起的"多米诺骨牌"效应还在持续,乐视资金的缺口到底有多大,目前乐视仍没有详细的确认回应。在孙宏斌看来,供应商问题带来的债务很容易解决,但关联交易是乐视现在非常关注和急于优先解决的重大事件。"资金不是问题,现在主要是关联交易怎么办、乐视非上市公司体系的股权怎么弄、上市公司体系的股权怎么弄。"

  孙宏斌上述发言的一个重要背景是,当前融创的高负债扩张引起外界较大的质疑声。去年以来,融创卷入金科股份控制权争夺。今年7月初,停牌两月的金科在复牌后股价一路走低——复牌首日即跌停,报5.89元/股,市值由原本的349亿元缩减为315亿元;截至7月18日收盘,报5.36元/股,总市值为286.4亿元。

  2016年9月,融创旗下全资子公司天津聚金物业管理有限公司耗资40亿元购得金科股份16.96%的股份,融创间接成为金科股份的第二大股东。融创并没有就此停下脚步。2016年11月至今年4月28月,融创通过旗下另外两家公司天津润泽物业管理有限公司及天津润鼎物业管理有限公司在二级市场多次增持金科股份。

  而即使撇开"控制权"的争夺,金科也是一个不错的投资标的。根据《观点指数》,今年上半年,重庆房地产TOP10企业加起来的销售金额达667.44亿元,在此之中,仅有金科与融创上半年销售超越100亿元——分别以150.9亿元和105.06亿元占据该榜单中的一二位。

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